Der Unterschied zwischen blind kaufen – oder bewusst investieren.
Viele Leute reden über Chancen bei Immobilien:
✅ Wertsteigerung
✅ Mieteinnahmen
✅ Steuervorteile
Aber kaum einer redet über Risiken. Und wenn doch, dann sehr oberflächlich.
„Was, wenn der Mieter nicht zahlt?“ oder „Was, wenn die Zinsen steigen?“
Aber wenn du langfristig ein stabiles und wachsendes Portfolio aufbauen willst, musst du lernen, Risiken richtig zu erkennen und zu bewerten – schon vor dem Kauf.
Ich zeig dir hier die wichtigsten Risiko-Bereiche – und wie ich selbst damit umgehe.
1. Lagerisiko – oder: Steht das Ding in 5 Jahren leer?
Das größte Risiko ist nicht der Mieter – sondern die Lage.
Checkliste Lage-Risiken:
- Gibt es Bevölkerungsrückgang in der Stadt?
- Wie ist die Arbeitslosenquote?
- Was sagt der Wohnungsmarktbericht der Stadt? (Leerstand, Neubauten, Nachfrage)
- Gibt es echte Zielgruppen, die langfristig dort wohnen wollen?
Mein Tipp: Mikrolage schlägt Makrolage. Eine „schwache“ Stadt mit top Mikrolage (Nähe zu Hochschule, Krankenhaus, ÖPNV, Einkauf) kann besser laufen als eine Top-Stadt in einem schwachen Viertel.
2. Mietausfall-Risiko – oder: Wer wohnt da eigentlich?
Wenn der Mieter nicht zahlt, ist das unangenehm. Aber oft ist der Fehler nicht der Mieter, sondern der Investor:
- Hast du geprüft, wer da wohnt (Schufa, Einkommensnachweis, Arbeitgeber)?
- Wie ist das Verhältnis von Kaltmiete zur Einkommenshöhe? (Faustregel: < 35%)
- Ist das Objekt für die Zielgruppe geeignet (Singlewohnung für 85-Jährige?)
- Gibt es Sanierungsrückstau, der Mietkürzungen auslösen könnte?
Profi-Tipp: Investiere in Wohnungen, die auch im Notfall leicht neu vermietbar sind (Größe 50–70 m², 2–3 Zimmer, gute Erreichbarkeit). Das senkt dein Risiko enorm.
3. Technisches Risiko – oder: Die Hülle ist alles.
Hier wird’s spannend. Viele kaufen Wohnungen und schauen nur auf den Grundriss – aber nicht auf das Haus.
Was du unbedingt prüfen musst:
- Heizung: Wie alt? Welche Energiequelle? Gibt es Austauschpflicht nach GEG?
- Dach: Alter, Zustand, Dämmung vorhanden?
- Fassade: Risse? Dämmung? Modernisierungsbedarf?
- Fenster: Einfach oder doppelt verglast?
- Elektrik + Steigleitungen: Noch aus den 70ern oder schon modern?
Fehler Nr. 1 bei WEG-Käufen: Keine Einsicht ins Protokoll der Eigentümerversammlung. Da steht oft schon drin, dass größere Sanierungen geplant (oder nötig) sind.
4. Finanzierungsrisiko – oder: Was passiert bei 1% mehr Zinsen?
Viele rechnen mit dem heutigen Zins. Aber was, wenn in 10 Jahren umgeschuldet werden muss – bei 2 % mehr?
Deine Fragen dazu:
- Was passiert mit der Rate bei einem Zinsanstieg von 2 %? (Stresstest!)
- Wie lange ist die Zinsbindung?
- Gibt es Sondertilgungen oder flexible Gestaltungsmöglichkeiten?
- Kannst du in 10 Jahren verkaufen oder neu beleihen (Wertsteigerung?)
- Ist die Immobilie nach dem Kauf noch finanziell tragbar – selbst wenn du mal 2 Monate Leerstand hast?
Bonustipp: Eigenkapitalrendite ist sexy – aber Liquiditätsreserven sichern dein Überleben. Lieber etwas weniger EK einsetzen und Cashpuffer behalten.
5. Sanierungs- und Instandhaltungsrisiko – oder: Wo frisst es dich nachher auf?
Gerade bei älteren Objekten unterschätzen viele die Instandhaltung.
Was du unbedingt checken musst:
- Rücklagenhöhe bei Eigentümergemeinschaften
- Instandhaltungsprotokolle der letzten Jahre
- Gibt’s Angebote oder Gutachten zu Sanierungen (z. B. Dach, Leitungen)?
- Wurde das Haus regelmäßig gewartet oder „kaputt gewohnt“?
Wenn du clever bist, nimmst du einen Gutachter oder Architekten für 500–800 € mit – das kann dir 20.000 € Sanierungsärger sparen.
6. Rechtliches Risiko – oder: Hast du das Kleingedruckte gelesen?
Beispiele für rechtliche Stolperfallen:
- Teilungserklärung mit Einschränkungen („kein Wohnrecht im EG“, „Sondernutzungsrechte“)
- Mietverträge mit Staffelmieten, unklaren Nebenkostenregelungen oder alten Indexklauseln
- Altlasten im Boden, Denkmalschutz, Erbbaurecht, Sondernutzungsflächen
- Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte – steht alles im Grundbuch!
Profi-Tipp: Lass dir IMMER das vollständige Grundbuch und die Teilungserklärung geben, BEVOR du unterschreibst.
Fazit: Gute Investoren erkennen Risiken nicht nur – sie rechnen sie ein.
Risiken sind nichts Schlechtes. Aber sie müssen sichtbar, bewertbar und kalkulierbar sein.
Ich kaufe regelmäßig Objekte mit „Risiken“ –
aber ich weiß vorher, wo sie liegen, was sie kosten und wie ich damit umgehe.
Wenn du das drauf hast, passiert Folgendes:
✅ Du bekommst bessere Preise (weil andere zurückschrecken)
✅ Du gehst mit einem Plan rein – nicht mit Hoffnung
✅ Du entwickelst statt zu zocken
Wenn du lernen willst, wie du Immobilien professionell bewertest, Risiken sauber einordnest und so einkaufst, dass du ruhig schlafen kannst – dann schreib mir.
Ich zeig dir, wie du Risiken nicht fürchtest, sondern für dich nutzt.
– David
