Und warum das der wahre Hebel im Immobiliengeschäft ist
Wenn du wissen willst, wie man sich ein stabiles Immobilienvermögen aufbaut, ohne Jahre zu sparen oder sich finanziell zu übernehmen, dann brauchst du einen Skill mehr als alles andere:
Unter Marktwert einkaufen.
Denn wenn du es schaffst, schon beim Kauf einen Gewinn zu machen – dann brauchst du keine Traumrendite und keine 20 Jahre, um ein gutes Ergebnis zu erzielen.
Und jetzt kommt das Entscheidende:
Die besten Deals stehen nicht im Exposé. Die besten Deals verstecken sich.
Was bedeutet überhaupt „unter Marktwert“?
Ganz einfach:
Du kaufst ein Objekt zu einem Preis, der unter dem realistischen Verkehrswert liegt – basierend auf Zustand, Lage, Mietniveau und Perspektive.
Beispiel:
Die Wohnung ist 150.000 € wert, du kaufst sie für 120.000 €.
Diese 30.000 € sind dein direkter Gewinn – ohne dass du renovieren oder warten musst.
Warum ist das so stark?
- Du brauchst weniger EK (Bank sieht mehr Sicherheit)
- Du kannst oft voll finanzieren
- Du hast Puffer bei Exit oder Vermietung
- Du kannst schneller wachsen
5 Methoden, wie du unter Marktwert einkaufst (mit echten Hebeln):
1. Kenne deinen Markt besser als die Makler.
Wenn du weißt, was eine Wohnung in der Lage wirklich wert ist, kannst du Gelegenheiten erkennen, die andere übersehen.
👉 Beobachte ständig die Preisentwicklung auf 1–2 Straßen genau
👉 Sprich mit Hausverwaltern, Nachbarn, lokalen Banken
👉 Sammle echte Verkaufspreise, nicht nur Angebote
Du musst nicht 10 Städte kennen. Du musst 2 Straßen dominieren.
2. Such dort, wo andere nicht suchen.
Alle hängen auf ImmoScout rum. Aber echte Schnäppchen findest du:
- bei lokalen Zeitungen (ja, wirklich)
- in Facebook-Gruppen (z. B. Erbengemeinschaften)
- bei Verwaltern, die Wohnungen „in der Kartei“ haben
- bei Hausmeistern (kein Witz!)
- auf Zwangsversteigerungen oder in Nachlassakten
💡Tipp: Erbengemeinschaften wollen oft „schnell und unkompliziert“ – da geht was, wenn du verbindlich auftrittst.
3. Lös ein Problem, das der Verkäufer nicht lösen kann.
Die meisten unter Marktwert-Deals entstehen so:
- Verkäufer will keine Sanierung machen
- Scheidung, Erbe, Auswanderung – es muss schnell gehen
- Mieter macht Stress, alle sagen „Finger weg“
Und dann kommst du:
✅ mit Plan
✅ mit Handwerkern
✅ mit Verständnis für die Lage
Du kaufst „Probleme“ ein, die du lösen kannst – und dafür bekommst du Rabatt.
4. Sei bereit, sofort zu handeln.
Der größte Fehler: Leute analysieren wochenlang rum – und der Deal ist weg.
Wenn du unter Marktwert einkaufen willst, musst du schnell, sicher und vorbereitet sein.
Heißt:
- Finanzierung vorgeklärt
- Dealcheck-Tool parat (Excel, Rentabilitätsberechnung)
- Entscheidung innerhalb von 24 Stunden möglich
Verlässlichkeit schlägt Preis. Wenn du professionell wirkst, bekommst du oft den Zuschlag vor anderen, die mehr bieten.
5. Kauf Häuser statt Wohnungen (manchmal).
Bei Mehrfamilienhäusern ist die Zielgruppe kleiner → weniger Bieter
Außerdem: Viele Verkäufer rechnen in „Gesamtpreisen“, nicht in m² → da liegt oft versteckter Wert.
Beispiel: Ein Haus mit 6 Einheiten wird pauschal für 480k angeboten → aber bei 10 €/m² und 500 m² Wohnfläche müsste es eigentlich über 600k kosten.
= 120k unter Marktwert – nur weil der Verkäufer grob kalkuliert.
Was du dafür brauchst:
✅ Marktkenntnis – und zwar wirklich.
✅ Dealcheck-System – 10 Minuten für Ja oder Nein.
✅ Netzwerk – damit du hörst, bevor es online ist.
✅ Bankbereitschaft – damit du handeln kannst.
✅ Mut. Du brauchst Mut, Deals zu prüfen, wo andere Angst haben.
Fazit:
Unter Marktwert einkaufen ist kein Glück. Es ist eine Fähigkeit.
Und wie jede Fähigkeit kann man sie lernen.
Ich hab nicht bei meinem zehnten Deal damit angefangen – ich hab von Anfang an so gekauft.
Weil ich wusste: Wenn ich beim Einkauf gut bin, rette ich jeden Fehler danach.
Wenn du wissen willst, wie du:
- unter Marktwert einkaufst,
- deine eigene Dealstruktur aufbaust
- und echte Schnäppchen findest, bevor sie weg sind…
Dann weißt du, wo du mich findest.
– David
